הגדלת משכנתא קיימת היא בעצם בקשה נוספת להלוואה שיכולים לקבל בעלי נכסים, עבור נכס שכבר משועבד לטובת משכנתא. מדובר במהלך נפוץ שתכליתו להגדיל את סכום ההלוואה או במילים אחרות – למנף אותה, לצרכים שונים, בין אם עבור הנכס עצמו (למשל שיפוץ) או סיבות אחרות (כיסוי חובות, רכישת רכב וכיו"ב).
על מנת לקבל את המימון הנוסף, יש לפנות לבנק אשר בתורו יבצע את הבדיקות הנחוצות (עליהן מיד נרחיב) ויחליט האם לאשר הלוואה נוספת ואם כן, באיזה תנאים.
מתי יש צורך בהגדלת משכנתא קיימת?
כאמור, הגדלת משכנתא קיימת יכולה לנבוע מסיבות מגוונות. בין הסיבות השכיחות הקשורות בנכס המשועבד – כיסוי עלות שיפוץ הנכס (לרבות הרחבה וכל שדרוג אחר). סיבה נוספת להגדלת משכנתא יכולה להיות מימון של רכישות גדולות כמו למשל שיפוץ נכס אחר, רכישת רכב או אפילו תשלום עבור לימודים או חופשה בחו"ל.
כמו כן, יש המגישים בקשה להגדלת משכנתא על מנת לאחד הלוואות קטנות, במטרה להוזיל את הריבית ולחסוך לא מעט כסף (ריבית על הלוואה אחת גדולה נמוכה יותר לעומת ריבית על מספר הלוואות קטנות ובנוסף, ריבית על משכנתא הינה לרוב נמוכה יותר לעומת ריבית על הלוואה צרכנית). כך שלמעשה, כל צורך שלכם במימון נוסף יכול לקבל מענה באמצעות הגדלת המשכנתא הקיימת.
מה ההבדל בין הגדלת משכנתא למחזור משכנתא?
אנשים רבים מתבלבלים בין השתיים אך למעשה מדובר בשתי אפשרויות שונות למינוף וניהול הלוואת משכנתא קיימת – במחזור משכנתא מחליפים את תנאי המשכנתא הקיימת בתנאים משופרים כמו תקופת החזר שונה, ריבית נמוכה יותר וכד'.
פעולה זו משתנה את תנאי המשכנתא אך לא מקבלים באמצעותה מימון נוסף – הרווח הוא בחיסכון הכספי לאורך זמן והיא מתאימה במיוחד במקרים בהם הריביות ירדו, אם תרצו לאחד הלוואות או במקרה שהבנק מציע לכם מסלול משכנתא אטרקטיבי יותר.
לעומת זאת, בהגדלת משכנתא לוקחים הלוואה נוספת והיא מתאימה במצבים בהם יש צורך במימון נוסף, מכל סיבה שהיא. הרווח הוא בתנאים גמישים יחסית וריבית נמוכה, לעומת הלוואה למטרות אחרות, אך לא ניתן להתעלם מהחסרונות – המשכנתא הקיימת תגדל וככל הנראה גם הריבית. בנוסף, מומלץ לבדוק האם וכמה נטילת הלוואה נוספת תשפיע על דירוג האשראי שלכם.
הגדלת משכנתא קיימת – איך עושים את זה?
אם החלטתם שהגדלת המשכנתא הקיימת היא הבחירה הנכונה והמתאימה ביותר עבורכם, עליכם לפנות לבנק ממנו נטלתם את ההלוואה (המשכנתא) הקיימת ולבקש ממנו הלוואה נוספת. בתורו, יבדוק הבנק האם אתם זכאים להלוואה כזו ואם כן, באיזה תנאים.
במהלך בדיקת הזכאות, יתייחס הבנק למספר פרמטרים:
- עברכם הפיננסי, בדגש על היסטוריית החזר הלוואות. או במילים אחרות – שדאגתם להחזיר הלוואות קודמות בזמן וללא בעיות.
- הכנסות קבועות, בין אם מעבודה או קצבאות. או במילים אחרות – כמה אתם מרוויחים (ומאיפה, כלומר – האם מדובר בהכנסה שניתן לסמוך עליה) והאם די בכך כדי לעמוד בהחזר החודשי.
- ההון העצמי שצברתם בנכס. או במילים אחרות – כמה מתוך המשכנתא הקיימת החזרתם. ככל שהוכחתם לבנק כי ביכולתכם להחזיר את ההלוואה קיימת, תוכלו לקבל הלוואה נוספת בתנאים נוחים.
הזכאות אושרה – מה עכשיו?
אחרי שהחלטתם כי הגדלת משכנתא קיימת היא הפתרון האידיאלי עבורכם וקיבלתם אישור עקרוני מהבנק על הגדלת ההלוואה, הגיע הזמן לקיים משא ומתן על התנאים השונים ובעיקר:
- תקופת ההחזר ובהתאם – גובה ההחזר.
- גובה הריבית.
- עמלות נלוות.
על מנת לקבוע תנאים אלו והן לקבוע את סכום ההלוואה, הבנק יבצע בדיקות משלו, על מנת להעריך את שוויו הנוכחי של הנכס ולהבין האם הוא עלה. חשוב להבין בהקשר זה כי גם אם בוצעה בדיקה דומה בעבר, על מנת לקבל מימון נוסף יש לבצע בדיקה מחודשת באמצעות שמאי הממונה מטעם הבנק.
שימו לב כי נוסף לעלות הערכת השמאי, יתכנו הוצאות נוספות כמו אגרות משפטיות ולא פחות חשוב – ביטוח משכנתא חדש.
וכעת, אם הכל ברור ונהיר, חשוב שתוודאו כי יש ביכולתכם לעמוד בהחזר החודשי שוודאי גדל בהתאם לגודל ההלוואה המחודש ואם הכל עומד לשביעות רצונכם, ניתן לחתום על החוזה החדש.
וכעת, אם הכל מקובל על שני הצדדים, ניתן לחתום על החוזה החדש.
ביטוח משכנתא מחודש
לאחר הגדלת משכנתא קיימת ועל מנת שתהיו בטוחים כי אתם מוגנים בפני הפתעות לא מתוכננות וכי יש ביכולתכם להחזיר את החוב ולעמוד בהתחייבויות הפיננסיות הקשורות ללקיחת ההלוואה מבלי לגלגל אותן אל השותפים או היורשים שלכם, עליכם לרכוש ביטוח משכנתא מחודש.
ביטוח זה, בדומה לביטוח המשכנתא שלקחתם עבור ההלוואה הראשונית, כולל ביטוח חיים וביטוח מבנה והוא נועד לתת מענה במקרה בו אתם חס וחלילה נפטרים או שמא הנכס ניזוק ודורש הון לכיסוי הוצאות שיפוץ וכד'. במקרים אלו ועוד, בהתאם לתנאי הפוליסה, יכסה הביטוח את ההוצאות על מנת להגן על ערך ההשקעה.
זוהי למעשה רשת הבטחון שלכם ומכיוון שהיא נועדה לכסות את החוב שנותר לכם לכיסוי ההלוואה, יש לחדש את הביטוח ולהתאים אותו לגובה ההלוואה המחודשת, אחרת תעמדו במצב בו רק חלק מההלוואה מכוסה.
לסיכום, הגדלת משכנתא קיימת מאפשרת לבעלי נכסים לקבל מימון נוסף אותו להרחבת/שיפוץ הנכס, איחוד הלוואות או רכישות גדולות אחרות. מכיוון שמדובר בהלוואה המגדילה את החוב הקיים, מומלץ להיערך לקראתה מראש ובנוסף, לרכוש ביטוח משכנתא מחודש.