נכס מסחרי – מה זה אומר בכלל?
לכאורה מדובר בשאלה שהתשובה לה ברורה – אך למשה, המושג מורכב יותר ממה שנראה. אם חשבתם שנכס מסחרי הוא כל נכס אשר מתקיים בו מסחר מסוג שהוא, למשל – אולם אירועים או מסעדה, תופתעו לגלות כי אתם טועים. בעולם המשכנתאות, נכס מסחרי מתייחס באופן ספציפי למשרד או חנות בלבד.
עבור נכסים אחרים שאינם נכללים תחת קטגוריה זו, כמו למשל אולמות אירועים ומבנים תעשייתיים, יש להתאים ביטוח אחר, עם תנאים שונים בתכלית.
נכס מסחרי – האם מדובר בהשקעה משתלמת?
כעת, לאחר שיישרנו קו לגבי מהו נכס מסחרי, מן הראוי שנדון בשאלה – האם מדובר בהשקעה משתלמת? או במילים אחרות – האם יש הצדקה למעבר החד בשוק השקעות הנדלן?
אם נהיה כנים, הרי שאין תשובה חד משמעית – זה תלוי בתנאי העסקה, נסיבות ההלוואה, אהבת הסיכונים של נוטל המשכנתא ועוד פרמטרים רבים שרק העתיד יגלה לנו. עם זאת, יש לא מעט יתרונות להשקעה בנכס מסחרי ואי אפשר להתעלם מהם –
- הגבלות הרגולטור על השקעה בנדל"ן פרטי (מס רכישה, מיסוי הכנסה משכר דירה וכיו"ב).
- צפי להתפוצצות בועת הנדל"ן הפרטי בישראל.
- מחיר זול יותר למ"ר לטובת נדל"ן מסחרי, לצד תשואה גבוהה יותר מדמי שכירות.
- גמישות גדולה בתנאי ההלוואה, בהיעדר רגולציה (יכול להוות גם חסרון במקרים מסוימים).
לצד זאת, ישנם גם חסרונות שחשוב לציין – למשל, ארנונה עסקית גבוהה פי 4 לעומת ארנונה למגורים, לנכס מסחרי אין פטור ממע"מ, אפשרות לירידת שווי נכס דרסטית בכל רגע נתון, הריבית על המשכנתא גבוהה יותר.
את כל אלה ועוד יש לקחת בחשבון כאשר שוקלים להשקיע בנדל"ן מסחרי ובעת נטילת משכנתא לנכס מסחרי בהתאם.
רוכשים משכנתא לנכס מסחרי? עליכם לעבור הליך חיתום
מפאת הסכנות הניצבות בפני נכס מסחרי ועל מנת להגן על עצמו ולמזער את הסיכוי כי לא תוכלו לעמוד בתנאי ההלוואה, הבנק יבצע הליך חיתום מדוקדק שתכליתו לקבוע האם ההשקעה המתוכננת כדאית ויכולה להניב תשואה שתאפשר לכם לעמוד בתשלומים. כחלק מתהליך זה תידרשו לספק מסמכים שונים המוכיחים כי תוכלו לעמוד בהחזר ההלוואה.
תנאי ההלוואה
הזכרנו קודם לטובת משכנתא לנכס מסחרי את הגבלות הרגולטור על השקעה בנדל"ן פרטי והעובדה כי על משכנתאות פרטיות מפקח בנק ישראל. מכיוון שזה לא המצב כשמדברים על משכנתא לנכס מסחרי לא תוכלו לרכוש אחת דרך בנקים למשכנתאות אלא דרך בנק רגיל. המשמעות היא –
- אין הגבלה על היקף המימון.
- אין הגבלה על נתח ההלוואה שניתן לקבל בריבית פריים.
בנוסף כאמור, יש להוכיח את רווחיות העסק (במידה ואתם מתכוונים להשתמש בנדל"ן בעצמכם) או הביקוש להשכרה (במידה ובכוונתכם להשכיר את הנדל"ן לעסק אחר).
מה עכשיו? שומרים על עצמכם עם ביטוח משכנתא
אחרי שהחלטתם כי השקעה בנכס מסחרי היא הבחירה הנכונה עבורכם והצלחתם לקבל מימון דרך הבנק, כדאי שתנקטו בפעולה אחת אחרונה אך החשובה מכולן והיא – רכישת ביטוח משכנתא, המבטיח הגנה במקרה שבו לא תוכלו לעמוד בהחזרי ההלוואה מסיבות בלתי צפויות.
את הביטוח תוכלו לרכוש באמצעות סוכנות ביטוח מטעם הבנק או באמצעות מבטח פרטי, כמו למשל אתר ביטוח, דרכו תוכלו להתייעץ עם מומחים בתחום ביטוח משכנתאות ולקבל הצעת ביטוח מדויקת לצרכים שלכם.
גם אם התמהמהתם בנוגע לרכישת הנכס ובחירת הבנק דרכו לקחתם בסופו של דבר את הלוואת המימון, בנושא ביטוח משכנתא מומלץ שלא לבזבז זמן – זוהי רשת הבטחון שלכם, הדרך היחידה להבטיח את הגנתכם מפני אי עמידה בהתחייבויות כלפי הבנק ולוודא כי יש מי ששומר עליכם ודואג לאינטרסים שלכם במקרה בו אינכם יכולים לעמוד במחויבותכם להחזיר את ההלוואה.
מה כולל ביטוח משכנתא?
כאמור, ביטוח משכנתא הוא למעשה רשת הבטחון הכלכלית שלכם במקרה של אירועים בלתי צפויים והוא כולל בדרך כלל שני רכיבים עיקריים – ביטוח חיים וביטוח מבנה. תכליתו של ביטוח החיים הינה להבטיח כי במקרה של פטירה, יתרת המשכנתא תשולם במלואה והחוב לא יעבור הלאה לשותפים או ליורשים. לכן, סכום הביטוח מחושב בהתאם ליתרת ההלוואה שנותרה לתשלום.
תכליתו של ביטוח מבנה לעומת זאת, הינה לשמור על ערך הנכס במקרה שהוא ניזוק (שריפה, שטפון וכד'). במקרה זה ובהתאם לתנאי הפוליסה, הביטוח מכסה את עלות השיפוץ והשבת הנכס למצבו הקודם, על מנת להשיב לו את ערכו. לשם כך יש לבצע הערכת שווי מדויקת של הנכס טרם רכישת הביטוח, בהתאם לשווי הנכס, שווי הקרקע או ערך הכינון.
נוסף לשני רכיבים אלו, ניתן לעבות את הביטוח ולהוסיף כיסויים נוספים כמו ביטוח תכולה, ביטוח צד שלישי למבנה ועוד. על מנת להתאים אישית את הפוליסה עבורכם, מומלץ להתייעץ עם מומחה בתחום ביטוחי משכנתא ולבחור את הפוליסה המתאימה.
לסיכומו של דבר, אם אתם מתכוונים לרכוש נכס מסחרי ויש לכם צורך בלקיחת משכנתא, כדאי שתכירו את ההבדלים, היתרונות והחסרונות של משכנתא לנכס מסחרי לעומת משכנתא לנדל"ן פרטי. הבדלים אלו בסופו של דבר מסייעים למשקיעים רבים לקבל את ההון הדרוש על מנת להחזיק בנכס אך לא די בכך.
על מנת לשמור על עצמכם מפני סיכונים שונים, הקפידו לרכוש ביטוח משכנתא מתאים. רק כך תהיו סמוכים ובטוחים כי במקרה שאתם הולכים לעולמכם חלילה או שמא הנכס ניזוק, יש מי שידאג להשלים עבורכם את השלומים ו/או להשיב לנכס את ערכו.