משכנתא הפוכה – מה זה אומר?
לפני שנסקור בפניכם את החסרונות העיקריים של משכנתא הפוכה, נעשה יישור קו על מנת שנהיה בטוחים שאנחנו מדברים על אותו סוג של הלוואה. אז מהי משכנתא הפוכה ובאיזה מצבים היא מתאימה?
משכנתא הפוכה היא למעשה סוג מיוחד של הלוואה לכל מטרה אשר מיועד ללווים מבוגרים, על פי רוב מעל גיל 60, המבקשים לקחת משכנתא על נכס קיים. מבחינת הבנק המלווה, משכנתא רגילה במצבים אלו הינה הלוואה מסוכנת מכיוון שגובה ההלוואה גדול ותקופת ההחזר קצרה, כך שיש סיכוי שהלווה ילך לעולמו טרם החזר החוב.
לכן, מציע הבנק משכנתא מסוג שונה – משכנתא הפוכה. משכנתא המבוססת על שווי הנכס שאיננה דורשת החזרים חודשיים, אלא מוחזרת במלואה בעת מכירת הנכס או לאחר פטירת הלווה. משכנתא זו מתאימה במצבים בהם גמלאים מעוניינים לשפר את איכות חייהם, להגדיל את הכנסותיהם בתקופת הפנסיה או לממן הוצאות גדולות, בלי למכור את הנכס וההון העצמי.
התנאים לקבלת משכנתא הפוכה
על מנת שהבנק יסכים להעניק לכם משכנתא הפוכה, עליכם לעמוד במספר תנאים –
- נכס קיים (בשונה ממשכנתא רגילה המשתמש לרכישת נכס).
- הנכס בבעלותו המלאה של הלווה (לא בשותפות).
- הלווה בן 60 או יותר.
- גובה ההלוואה לכל היותר 50% משווי הנכס.
- היורשים הביעו הסכמתם להליך (החזר החוב פוגע בזכויות היורשים).
5 חסרונות למשכנתא הפוכה
כאמור, למשכנתא הפוכה לא מעט יתרונות ואת חלקם מנינו מעלה, אך לצדם יש לא מעט חסרונות שכדאי לקחת בחשבון לפני שנוטלים הלוואה יקרה אותה ישלמו למעשה יורשי העיזבון.
1. עלייה בחוב לאורך זמן
בשונה ממשכנתא רגילה בה יש החזר חודשי לאורך תקופה ארוכה (עשרות שנים), במשכנתא הפוכה הלווה כלל לא מצופה להחזיר את החוב ולמעשה, החוב מוחזר במלואו רק בעת מכירת הנכס או פטירת הלווה. עד החזר החוב, הוא צובר ריבית מדי חודש (ריבית דריבית), מה שהופך משמעותי לאורך זמן ולעיתים אף מרוקן את הנכס משוויו עבור היורשים לחלוטין.
2. ריבית גבוהה
בשונה ממשכנתא רגילה אשר מאופיינת על פי רוב בריבית נמוכה, משכנתא הפוכה היא על פי רוב הלוואת בלון (מלא או חלקי) בה הקרן (ולעיתים גם הריבית) משולמת בבת אחת לאחר פטירת הלווה או בעת מכירת הנכס. מצב זה בו אין החזר חודשי קבוע מציב את הבנק בסיכון גבוה יחסית לקבלת החוב במלואו ולכן מלכתחילה מדובר בהלוואה עם ריבית גבוהה במיוחד, שמגדילה את גודל ההלוואה לאורך זמן.
3. עלויות נוספות
נוסף לריבית שמהווה חלק משמעותי בהלוואה, במיוחד לאורך זמן (ככל שגיל הלווה נמוך ו/או כשהלווה מאריך חיים), ישנן עלויות נוספות שצריך להיערך לקראתן כאשר נוטלים משכנתא הפוכה. בין היתר – דמי פתיחת התיק, דמי ניהול, שכר הערכת שמאי ועמלות יקרות. כל אלה ועוד מצטברות לכדי סכומים משמעותיים אשר מייקרים במידה ניכרת את עלות ההלוואה, אשר מלכתחילה עומדת עד סכום גבוה.
4. השפעה על עתיד הלווה ועתיד היורשים
גדילת החוב לאורך זמן לצד העובדה כי החוב משולם במלואו לאחר פטירת הלווה, עשויה להותיר את היורשים עם התחייבות כספית גדולה שעל פי רוב מאלצת אותם בלית ברירה למכור את הנכס על מנת לכסות את החוב. עד אז, הלווה – על פי רוב אדם מבוגר ללא הכנסות משמעותיות נוספות (כך שאין לו אפשרות לסגור את ההלוואה או לקחת הלוואה אחרת) – משועבד לנכס ונאלץ לחיות בו עד פטירתו.
5. סכום ההלוואה
כאמור, על מנת שהבנק יסכים להעניק לכם הלוואה מסוג משכנתא הפוכה, עליכם לעמוד במספר תנאים ובהם היקף מימון שלא עולה על 50% משוויו של הנכס – בהשוואה למשכנתא רגילה אשר עומדת על סכום של עד 75%, מדובר בהלוואה נמוכה יותר, בריבית גבוהה משמעותית. בהקשר זה חשוב לשים לב כי ככל שגיל הלוואה נמוך יותר, המימון יהיה נמוך יותר – ככל שהלווה מבוגר יותר, משך ההלוואה קצר יותר.
איזה ביטוח צריך בשביל משכנתא הפוכה?
למרות החסרונות, למשכנתא הפוכה יתרונות רבים והיא מהווה בחירה מוצלחת עבור בעלי נכסים מבוגרים שרוצים לחיות את חייהם ברווחה כלכלית לאחר הפרישה. עם זאת, לא ניתן להתעלם מכך שמדובר בהוצאה גדולה וכדאי לנקוט באמצעים על מנת להגן עליה, עליכם ועל היורשים העתידיים.
הדרך הטובה ביותר לעשות זאת היא באמצעות ביטוח משכנתא, אך בשונה מביטוח משכנתא רגיל אשר כולל ביטוח חיים וביטוח מבנה, בביטוח משכנתא הפוכה אין צורך בביטוח חיים מכיוון שהבנק יודע שיקבל את החוב עם פטירת הלווה, כאשר הנכס הוא הבטוחה.
לכן, במקרה זה יש צורך בביטוח מבנה בלבד – ביטוח שתכליתו להגן עליכם במקרה בו הנכס ניזוק ויש הוצאות לא מתוכננות שנועדו להחזיר את המצב לקדמותו ולאפשר לנכס לשמור על ערכו. את הביטוח תוכלו לרכוש דרך חברה לביטוח משכנתאות או באמצעות אתר ביטוח שם נמצאים מומחים בתחום אשר ישמחו לייעץ לכם ולהתאים פוליסה מדויקת לצרכים שלכם.
לסיכום, משכנתא הפוכה יכולה להוות פתרון מוצלח במקרים בהם לווה מבוגר זקוק להון משמעותי מסיבות שונות אך לא רוצה למכור את הנכס. האפשרות לשמור על הנכס וליהנות מרווחה כלכלית מבלי להתחייב להחזרים חודשיים מהווה יתרון שלא ניתן להתעלם ממנו, אך בד בבד, ישנם לא מעט חסרונות שעשויים להשפיע על עתידכם ועל עתיד היורשים שלכם, וחייבים לקחת אותם בחשבון.