התחדשות עירונית היא תהליך שתכליתו חידוש אזורים עירוניים ושיפור מבנים ותשתיות קיימים, והוא כולל תוכניות בינוי שונות כמו תמ"א 38, פינוי-בינוי, חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, שיקום מבנים ישנים, שימור מבנים ועוד. מדובר במניפת פרויקטים רחבה בעלת מטרות מגוונות – שיפור מבני מגורים וחיזוקם, שימור היסטורי, גיוס אוכלוסייה צעירה לאזורים מתבגרים וניצול יעיל של הקרקע העירונית על ידי בנייה לגובה.
המשותף לפרויקטים השונים הוא הצורך בטיפול במבנים קיימים ובדיירים המתגוררים בהם, לרבות מקרים בהם יש צורך להעביר אותם למגורים זמניים עד תום פעילות השיפוץ, החידוש, ההרחבה או הבנייה המחודשת. בנוסף, מאחר שהפרויקטים מתקיימים בסביבה עירונית צפופה, נדרשים פתרונות ביטוחיים ייחודיים המותאמים לתנאים המורכבים.
ביטוח התחדשות עירונית
ביטוח לפרויקט תמ"א עירוני הוא כיסוי ייחודי המתייחס לסיכונים מורכבים ורבים יותר מאשר בפרויקטים אחרים. פוליסות אלו כוללות מגוון רחב של תרחישים כמו נזקי רכוש, סיכוני חבות כלפי צד ג', פגיעות עקב ליקויים בבנייה, ותאונות עבודה.
יתר על כן, באותם פרויקטים בהם הדיירים ממשיכים להתגורר בנכס במהלך העבודות, ישנו צורך בכיסוי נוסף לנזקים פוטנציאליים הנובעים מהמפגעים הקשורים לבנייה, כגון רעש, זיהום אוויר, הגבלת גישה, והפרעות בשירותים הבסיסיים כמו מים וחשמל.
פוליסת הביטוח – מרכיבים מרכזיים
ביטוח צד ג': ביטוח צד ג' הוא ביטוח שנועד לכסות נזקים שנגרמו לצד שלישי במהלך עבודות התמ"א או כתוצאה מהן והוא כולל נזקי גוף, נפש ורכוש לדיירים, מבנים סמוכים, עוברי אורח וכיו"ב. חשוב לציין כי ביטוח בגין נזקים אלו יכול לחסוך לכם עשרות ואף מאות אלפי שקלים (ולעיתים יותר) במקרה של תביעה ועל כן מדובר ברכיב חיוני בפוליסה.
ביטוח רכוש ונזקי מבנה: פוליסה אשר מעניקה כיסוי מקיף למצבים שבהם נגרם נזק למבנה הקיים ו/או לחלקים החדשים במהלך או כתוצאה מעבודות הבנייה, ההרחבה או השיפוץ. ביטוח זה כולל נזקי רכוש שעשויים להתרחש כתוצאה מהעבודות ונועד על מנת להחזיר את המצב לקדמותו ולכסות את עלות התיקון או השחזור של החלקים הפגועים.
ביטוח תאונות עבודה: כאמור, התחדשות עירונית כוללת מגוון רחב של פרויקטים בהיקפים משתנים, אשר ברובם משתרעים על פני פרקי זמן ארוכים ומערבים אנשי מקצוע רבים, בהם פועלי בנייה ועוד. ביטוח תאונות עבודה הינו קריטי במקרה של תאונה או חלילה מוות של מי מהם ומבטיח לא רק כיסוי ביטוחי, אם כי התנהלות בטוחה באתר הבנייה.
ביטוח חבות מקצועית: ביטוח חבות מקצועית מגן עליכם במקרה של טעויות בתכנון או בביצוע שעשויות להוביל לנזקי מבנה ו/או לתביעות מצד הדיירים. בביטוח זה יש לכלול את כל המעורבים בתכנון וביצוע הפרויקט, לרבות קבלנים, אדריכלים, מהנדסים וכיו"ב.
ביטוח קבלנים: ביטוח אחריות קבלנית אשר תכליתו לכסות את הקבלנים, קבלני המשנה והספקים המעורבים בפרויקט מפני תביעות בגין נזקים שנגרמו לרכוש או לאדם בגין רשלנות, מחדל או הפרה מקצועית במהלך הפרויקט.
נוסף לסעיפים מהותיים אלה, ניתן להרחיב את פוליסת הביטוח ולכלול בה סעיפי ביטוח נוספים, בהתאם לסוג הפרויקט, היקפו, אנשי המקצוע שלוקחים בו חלק וסטטוס הדיירים. למשל, במצב בו דיירים נשארים לגור בבניין במהלך הפרויקט כולו או חלק ממנו, יש צורך בכיסוי תביעות בגין נזקי חשמל ומים. על מנת להתאים את הפוליסה לצרכים הייחודיים של הפרויקט שלכם, מומלץ להתייעץ עם איש מקצוע ולאחר מכן לרכוש ביטוח התחדשות עירונית המותאם לצרכים שלכם.
ביטוח שימור ושיקום מבנים
ביטוח שימור ושיקום מבנים הוא דוגמא לביטוח התחדשות עירונית המותאם באופן ספציפי לפרויקטים של שימור ושיקום מבנים ישנים, המהווים מבחינה ביצועית אתגר לא קטן ומבחינה ביטוחית סיכון כפול.
מצבם של המבנים הישנים מעלה לעתים קרובות את רמת הסיכון לנזקים שונים, הן לעובדים, הדיירים ועוברי אורח הנמצאים בקרבת אתר העבודה והן לנכס עצמו אשר פעמים רבות נמצא בסכנת קריסה וכל פעולה לא מדויקת עשויה להסב לו נזק, אותו צריכה לכסות חברת הביטוח.
עלויות השחזור הגבוהות, כמו גם מורכבות העבודה שעשויה להוות סיכון של ממש בזכות עצמה, מדגישות את חשיבות רכישת ביטוח והתאמתו לצרכיו הספציפיים של הפרויקט.
ניהול פוליסת הביטוח והתנהלות מול הדיירים
כאמור, בהתאם למורכבות הפרויקט ודרישותיו, לרבות התנהלות ישירה מול הדיירים לעתים קרובות, ביטוח התחדשות עירונית הוא ביטוח ייחודי ומורכב וכולל ליווי צמוד של חברת הביטוח לאורך כל שלבי הפרויקט, בדגש על שקיפות מול הדיירים. המשמעות היא שבכל פנייה של הדיירים לגבי נזק אשר נגרם להם (לרבות רכוש וכיו"ב) בעקבות הליך ההתחדשות, שמאי מומחה מטעם חברת הביטוח יבצע הערכה מקצועית, על מנת לכסות את הוצאות התיקון, בהתאם לתנאי הפוליסה.
לסיכומו של דבר, פרויקטים הנוגעים להתחדשות עירונית, כמו למשל פרויקט תמ"א 38, מחייבים פתרון ביטוחי שונה, מורכב ומקיף לעומת פרויקטים רגילים בענף הבניה וזאת בשל התנאים הייחודיים – עבודה בסביבת בנייה צפופה, בצמוד לדיירים הממשיכים להתגורר בבתים, במבנים ישנים עם תשתיות רעועות ועוד.
פוליסת ביטוח מקיפה היא הפתרון הן עבור היזמים והן עבור הדיירים, להם רצון משותף והוא – הצלחת הפרויקט. פוליסה זו, כאשר היא מותאמת אישית, כוללת ניהול סיכונים מדוקדק ומהווה את המפתח להבטחת התנהלות אחראית על קבלני הפרויקט ובטיחות הדיירים.