בין השנים 1971-2017 התקיים במדינת ישראל "חוק השכירות והשאילא" שהגדיר תקנות וסעיפים להסדרה של שוק השכירות במדינה. עד שנת 2017 לא חלו כל שינויים או תיקונים בחוק, עד שבשנה זו חל תיקון לחוק שקיבל את השם הציבורי "חוק שכירות הוגנת".
חוק שכירות הוגנת
חוק שכירות הוגנת הוא יוזמה של חברי הכנסת סתיו שפיר ורועי פולקמן, הוא נתמך על ידי חברי כנסת הן בימין והן מהשמאל ועבר ברוב של 64 חברי כנסת וללא מתנגדים. חוק שכירות הוגנת חוקק במטרה שהחוק יתאים ויתחשב בשינויים שהתרחשו בשוק השכירות בעשרות השנים לקיומו של חוק השכירות והשאילא. בין היתר, חוק שכירות הוגנת מכוון להתמודדות עם התרחבות פערי הכוחות לכאורה בין שוכרים למשכירים, ועם כשלי שוק שלטענת המחוקקים נגרמו כתוצאה מאותם פערים.
בנוסף, בין מטרותיו של חוק שכירות הוגנת, ניתן למנות גם את הבהרת החובות והזכויות של שני הצדדים להסכם השכירות, הגברת הוודאות של שני הצדדים, וקביעת הסדרים הוגנים יותר מבחינת השוכר.
לשם המטרות הללו, חוק שכירות הוגנת כולל בין היתר הגבלה על סכום הערבות שיכול לדרוש המשכיר מהשוכר. זאת עד סכום של שלושה חודשי שכירות, או עד סכום של שליש מתקופת השכירות – הנמוך מביניהם. נוסף על כך, על פי חוק שכירות הוגנת חובותיו של המשכיר בכל הקשור לתיקונים נעשות ברורות ונוקשות יותר.
בהקשר זה, החוק כלל בעבר חיוב תיקון במקרה בו הפגם "שלל או הגביל הגבלה של ממש את השימוש במושכר". לאחר חקיקת חוק שכירות הוגנת החיוב התרחב, וכעת הוא חל בכל מקרה בו הפגם "גורם הפרעה של ממש לשימוש הרגיל במושכר או לשימוש בו על פי המוסכם בינו לבין השוכר". במקרה בו המשכיר לא מתקן פגם תוך זמן סביר, החוק מאפשר לשוכר לתקן את הנזק, וזאת תוך עקיפת הסעיף שקובע כי לשוכר אסור לבצע כל שינוי במושכר. בנוסף, חוק שכירות הוגנת מגדיר מהו נכס ראוי למגורים, ובין היתר דורש מערכת תקינה של מים נקיים וניקוז, מערכת חשמל או מערכת תאורה, פתחי אוורור ותאורה טבעית ועוד.
חוק שכירות הוגנת גם מסדיר את הסיטואציה בה בעלים של דירה מעוניין למכור אותה במהלך תקופה השכירות. במקרה כזה, כך על פי חוק שכירות הוגנת, יתאפשר למשכיר לבצע את המכירה אך הוא יהיה מחויב לכלול בחוזה המכירה סעיף המחייב את הרוכש החדש בכל הסעיפים של חוזה השכירות, שעודנו בתוקף.
חוק שכירות הוגנת ביטוח דירה
חוק שכירות הוגנת כולל סעיף מרכזי נוסף, והוא קביעה שתשלומים מסוימים לא יכולים לחול על השוכר, לא במלואם וגם לא בחלקם. בין היתר, חוק שכירות הוגנת קובע כי ביטוח דירה ישולם על ידי המשכיר בלבד. נוסף על ביטוח דירה שכורה, חוק בריאות הוגנת קובע כי השוכר לא ישתתף בתשלומי השבחה הקשורים בדירה, דמי תיווך ותשלומים משפטיים.
חוק שכירות הוגנת נוסח סופי
לאורך התקופה של חקיקת חוק שכירות הוגנת, עלו נוסחים וסעיפים שונים, שחלקם בסופו של דבר לא נכנסו לנוסח הסופי. בין היתר בנוסחים קודמים היה סעיף שהגדיר פיקוח על שכר הדירה, הגביל סכומים שניתן לדרוש, כמו גם בכמה ניתן להגדיל את שכר הדירה מידי שנה. סעיף נוסף שלא נכנס בנוסח הסופי של חוק שכירות הוגנת הוא הקמת רשם שכירויות ארצי שיתעד את כל עסקאות השכירות בארץ ויאפשר בקרה.
אם כן, הנוסח הסופי של חוק שכירות הוגנת כולל בעיקר סעיפים שהזכרנו קודם : הגבלת סכום ערבות, הגדרת חובות המשכיר ביחס לתיקונים, הגדרת נכס ראוי למגורים, תשלומים שהשוכר לא ייקח בהם חלק וכו.
חוק שכירות הוגנת נכנס לתוקף
ההצבעה בקריאה שלישית בכנסת על חוק שכירות הוגנת התקיימה ביולי 2017. עם זאת, נדרש זמן מה כדי שהחוק ייכנס לתוקף בפועל, כך שלמעשה חוק שכירות הוגנת נכנס לתוקף בתאריך 17 בספטמבר 2017. החל מתאריך זה, חוק שכירות הוגנת נכנס לתוקף לכל דבר ועניין, והוא מחייב את כל מי שמתחיל שכירות כדייר או כבעל בית.